杠杆证券举例 5月业绩小幅增长，七成尚未拿地

　　2024年5月，中国房地产市场继续保持低位运行。

　　克而瑞研究中心近日发布的报告显示，5月份TOP100房企实现销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比降低33.6%。累计业绩来看，百强房企1-5月实现销售操盘金额14133.7亿元，同比降低44.3%，降幅收窄2.5个百分点。

　　受销售疲软等因素影响，企业投资收缩势态仍在延续。前五个月仍有近七成销售百强房企尚未拿地，而且部分央企今年整体投资也出现放缓迹象。

　　百强房企销售门槛进一步降低

　　报告显示，5月份TOP100房企单月业绩规模继续保持在历史较低水平。

　　克而瑞研究中心指出，2024年5月单月和累计业绩同比降低的房企仍占到绝大多数，但有逾半数百强房企实现单月业绩环比增长。1-5月，百强房企累计操盘金额超百亿的仅有26家，而2023年和2022年同期均有55家，即便是全口径销售金额，过百亿的房企也仅有32家。

　　从销售门槛值的变化来看，百强房企各梯队门槛进一步降低。根据报告，5月份百强房企各梯队销售门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元。TOP30和TOP50房企门槛同比分别降低49.5%和46.4%至90.5亿元和59.6亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低46.5%至22.5亿元。

　　投资维持“低意愿、高集中”

　　根据报告，1-5月新增土储货值百强门槛值为21.8亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%。由于5月份拿地持续低迷，各项指标百强门槛值同比降幅再度扩大。

　　其中，华润置地、中建壹品和建发房产位列新增货值TOP3，也是年内仅有的新增货值超过400亿元的房企，今年房企新增货值的断层情况较为严重。

　　总量方面，1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为7757亿元、3494亿元和4356万平方米，同比降幅较4月末持续放大，降幅分别为27%、32%和16%。

　　整体来看，百强房企投资依然保持“低意愿、高集中”特征。销售百强房企前5月的整体拿地销售比仅0.15，体现出极低的投资意愿，各梯队投资态度差异明显：31-50强房企拿地销售比0.29，而11-20强和后50强房企拿地积极性较低。集中度方面，10强房企新增货值占百强总货值的54%，31-50强占20%，其余三个梯队均在10%以下。

　　同时，据克而瑞研究中心监测，前五月仍有近七成销售百强房企尚未拿地，且拿地房企主要集中销售30强的央国企。

　　拿地金额方面，1-5月拿地金额TOP10房企投资额同比下降36%。去年同期有11家企业拿地金额超过百亿，2024年前五月仅有7家。此外，从拿地金额榜首投资额来看，2023年1-5月为500亿，而2024年同期仅239亿元，差距颇大。

　　值得注意的是，部分央企今年整体投资也出现放缓现象。如华润、招商等前五月拿地金额同比跌幅超过50%，且拿地销售比在0.2以下。不过，地方国企中国贸在上海、厦门积极拿地，1-5月拿地金额、货值同比分别增长29%和36%，而建发虽然金额同比下降，但金额排名位列TOP3，拿地销售比也远高于行业平均。

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　　市场预期回升，但企业短期投资意愿难提升

　　展望6月，克而瑞研究中心表示，6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，5月17日四部委房地产吹风会后，核心一二线城市相继下调首付比例和贷款利率，加之5月末上海、深圳和广州宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

　　分城市来看，克而瑞研究中心认为，一线城市整体热度好于二三线是大概率事件，“强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持，短期内成交有望止跌，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线城市的传导，不过当前市场基本到底，降无可降，6月或将延续低位波动。

　　企业投资上，尽管近期从中央到地方刺激政策密集出台，一定程度上提振了市场信心，但政策落地效果仍需时间检验。短期销售回暖再传导至企业投资同样需要经历底部修复阶段，因此，短期房企投资意愿难有大力度提升，谨慎和聚焦是主旋律。

　　克而瑞研究中心预计，未来投资主要聚焦在核心一二线城市的优质板块杠杆证券举例，对于核心城市郊区以及部分三四线投资将继续走弱。企业格局上，央国企和城投是土地市场的中坚力量，但随着投资战略的高度聚焦，核心地块竞争激烈会愈发激烈。